【嘉兴市】《城市规划管理技术规定》(2015年)

第一章 总则

第二章 用地管理

第一节 城市用地分类和建设分区

第二节 建筑容量控制指标

注:1.本表的建筑密度为上限、容积率为区间值。
2.容积率的控制指标应同时符合国家、省相关土地使用政策的要求。
3.D—建筑密度,FAR—容积率,H—建筑高度

第九条 表 2-1 规定的指标中的建筑高度、容积率、建筑密度适用于单一功能、空间形态和建筑类型的建设用地。对混合形态和类型的建设用地,其建筑容量控制指标应按不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第十条 历史街区、公共管理与公共服务设施用地、公用设施用地等表 2-1未予列入的建设用地控制指标,应按经批准的控制性详细规划和有关专业规划执行。

第十一条 原有建设项目用地范围内的建筑,其建筑容量综合指标已达到或超出控制性详细规划确定的建设强度上限或相关规定限值的,不得再在原有建设用地范围内进行扩建、加层。
原有建筑的建筑容量综合指标虽未超出其规定值,但其扩建、加层对原有总平面布局及空间结构有较大改变的亦不得建设。
建筑的维修和装修工程,不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线,且不得超出原有建筑面积。否则,应视为加层或扩建。

第十二条 零散用地一般应根据控制性详细规划进行调整、合并,与周边地块统一开发,无法统一纳入物业管理的零散用地不宜单独作为居住用地进行开发,确实无法调整、合并的,宜作为公共绿地、停车场、广场等公共开放空间,社区配套用房、公厕、变配电房、泵站等公益性用地。但特殊情况下,且不妨碍城市规划实施的,可由城乡规划主管部门经专题论证后审定。

第三节 其他建设用地的管理要求

第三章 建筑管理

第一节 建筑间距

第二节 建筑退让

注:建筑山墙宽度大于16 米的,其离界距离按主要朝向离界距离控制。

第三十条 建筑物退让道路红线距离:
(一)沿城市道路新建、改建、扩建建筑,其退让道路红线的最小距离,应按批准的控制性详细规划执行;控制性详细规划中未明确的,应根据不同地段的要求,视道路性质、交叉口视距以及建筑物性质、建筑物高度来确定,且不得小于最小距离(表 3-2)。当临道路底层为餐饮、零售商业等有人流、车流集散需求的,应增加退让道路距离 2-5 米。

建筑物退让城市道路规划红线最小距离控制表(表3-2)
表3-2.jpg

(二)道路交叉口四周的建筑退让道路红线距离,在表 3-2 规定的退距的基础上,低、多层建筑(含高层建筑裙房)增加 2 米,高层建筑主体增加 5 米(均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起)。
(三)建筑物后退道路红线的计算,以建筑底层最突出的外墙、柱边线为准。无落地柱的阳台、凸形封窗、踏步等突出部分在规定的后退道路红线距离的 1/5内安排。
建筑物附属的地下构筑物如化粪池、净化池、地下油罐、地下水池及建筑物附属的地下管线(与城市管线的连接管线除外)、管井、管沟等退让道路红线的净距应不小于 2 米。
(四)地下建筑物、构筑物(包括半地下建筑物、下沉庭院、采光井等)后退道路红线的距离不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板面的距离)的 0.7 倍;且其最小值为 5 米。 按上述要求退让确有困难的,可参照第二十九条第六款规定的程序进行论证、公示后,报城乡规划和建设主管部门批准,可适当缩小后退距离,但最小值不应少于 3 米。
(五)围墙(施工临时围墙除外)的退让道路红线距离不得小于 2 米,大门、传达室的退让距离不得小于 3 米。
(六)建筑物、构筑物至基地内部道路边缘的最小距离应符合表 3-3 的规定。

建筑物、构筑物至基地内部道路最小距离(表 3-3)
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(七)沿公路的建筑物按后退公路两侧边沟,国道不小于 20 米,省道不小于 15 米,县道不小于 10 米,镇(乡)道不小于 5 米。公路在城市(镇)规划建设用地范围内的路段,沿公路两侧的建筑物应同时满足后退城市道路红线的最小距离要求。
第三十一条 建设项目用地范围内的机动车出入口不宜设置道闸,确需采用封闭式管理的,道闸设置位置距离城市道路红线不应小于 12 米。

第三十二条 建筑物后退沿河绿化带的距离:建筑退让城市八大水系[新塍塘、苏州塘(含穆湖溪)、长纤塘、嘉善塘、平湖塘、海盐塘、长水塘、杭州塘]、主干河道的沿河绿化带距离不小于 5 米,高层建筑主要朝向退让不小于 10米;建筑退让其余河道的沿河绿化带距离不小于 2 米,高层建筑主要朝向退让不小于 5 米。
为保持水乡城市风貌特色,沿河建亭、台、楼、阁等亲水建筑的,其退让距离可适当调整,由城乡规划主管部门会同水行政主管部门共同核定。修筑河堤驳坎、码头、埠头,填塞盲河,建造构筑物等活动必须经有关部门批准。

第三十三条 超高层建筑应根据周边环境的实际情况酌情加大建筑退让距离,同时应有利于形成美观的城市天际轮廓线,具体应根据修建性详细规划或城市设计,由城乡规划主管部门核定。

第三十四条 沿铁路线布置建筑时(铁路设施除外),除按有关专业规范规定外,建筑与轨道中心线的距离还应符合下列规定:高速铁路不得小于 50 米,
铁路干线不得小于 30 米;铁路支线、专用线不得小于 20 米;铁路两侧的围墙距轨道中心线的距离不得小于 l0 米,围墙的高度不得高于 3 米。

第三十五条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线 5 米。
除有关专业规定外,建筑物退让城市防洪堤坡脚骨干河道不小于 10 米,其余河道不小于 6 米。

第三十六条 架设电力线路与两侧现状建筑物或沿架空电力线路两侧新建建筑物按表 3—4 控制最小安全距离(均从杆路中心算起);地下电力电缆线路的保护范围为电缆线路地面标桩向外两侧延伸至少 0.75 米的范围。

架空电力线路与两侧建筑物最小安全距离控制表(表3—4)
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第三节 建筑高度

第四节 建筑节能

第四章 建筑外部环境管理

第一节 建筑外部环境

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沿城市道路两侧的建筑物面宽确需突破上述面宽控制要求的,应编制该地段城市设计方案,并由城乡规划主管部门核定。
(一) 沿建设地块边界布置的高层建筑物面宽投影累计总长不得超过该侧用地边界总长度的 60%。
(二) 若建设地块北侧为住宅、文教卫用地,沿该用地北侧边界布置的高层建筑物面宽投影累计总长不宜超过该地块北侧用地边界总长度的 50%。建设地块临城市公园、广场等重要城市景观界面的,鼓励建设点式高层建筑,其面宽累计不宜超过该侧用地边界总长度的 50%。
(三) 居住用地内的建筑面宽还应符合以下规定:建筑高度小于、等于 24米,其最大连续展开面宽的投影不大于 80 米;建筑高度大于 24 米,小于、等于60 米,其最大连续展开面宽的投影不大于 70 米;建筑高度大于 60 米,小于 100米,其最大连续展开面宽的投影不大于 65 米;不同建筑高度组合或以连廊连接的连续建筑,其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。

第五十条 城市主、次干路两侧的建筑应符合下列要求:
(一)城市主干路两侧 30 米范围内原则上不应建设居住建筑,不得设置开敞式阳台、晒衣架及外凸式防盗网。主、次干路两侧不得设置锅炉房、烟囱、厨房等有碍景观、市容的辅助设施。
(二)变电所、泵房、垃圾收集点(房)等确需设置时,应根据消防、环保等各项专业技术规范要求进行布置,对于烟尘、噪声及有害气体等的环境卫生防护距离应按有关规定在其用地范围内解决,其外部形象应与周围景观环境相协调,出入线路应埋入地下。
(三)沿街建筑形象应符合多样统一的艺术原则。统一考虑四个立面,精心设计第五立面(屋面)。住宅不应设置北露台。沿街立面放置外露式空调器时,应做好隐蔽处理且不影响建筑立面效果,空调的冷凝水应集中用管道排放。建筑屋顶确需设水箱、冷却塔、楼梯间、电梯间等设备用房时,应统一协调设计。

第五十一条 室外装修不得增加建筑面积,装修后建筑物风貌应与周围环境相协调,并不得违反有关间距、景观的规定。  

第五十二条 建筑色彩和外饰面材料控制。建筑物配色应根据功能需要并考虑既与周围环境相协调又适当变化,新建建筑物用色应考虑和城市、街道、小区、绿化、水面、毗邻建筑物等环境色彩相协调。建筑外饰面材料应充分利用材料的本色和表面效果,力求色泽清新淡雅,远观近看均适宜。沿街底层商店不得采用铝合金卷帘门作为分户门,作为防盗设施时应通透、美观。
采用玻璃幕墙的建设工程,设计单位应当结合建筑布局,合理设计绿化带、裙房等缓冲区域以及挑檐、顶棚等防护设施,防止发生幕墙玻璃坠落伤害事故。医院门诊急诊楼和病房楼、中小学校教学楼、托儿所、幼儿园、敬老院不得在二层以上采用玻璃幕墙。T 形路口端头建筑,不得采用玻璃幕墙。
第五十三条 凡在城市(镇)规划建设用地范围内的城市道路、公路、广场、公园、风景名胜区和其他公共场所设置广告、雕塑、小品应先进行规划和设计,并符合下列规定:内容健康、造型优美、材质精致、保证安全。设计应与其设置环境的人文、自然景观相协调。
进行建筑设计时,应在方案中同时考虑招牌、广告、门牌等的设置位置、尺寸、色彩、与建筑本身的关系等。
户外广告等的照明装置不得对周边环境产生视觉污染。户外电子显示屏设置不得遮挡或者干扰交通标志、标识、交通信号,不得妨碍交叉口视距、城市道路行车安全;不得扰乱医院、学校、居住区的正常工作和生活。
城市纪念性建筑、文化教育设施、政府行政用地范围内,不得设置商业性广告。高层建筑的外墙面、消防登高面不得设置广告构筑物,高层建筑的屋顶、裙房顶不得设置破坏建筑物原有造型、空间格局的广告构筑物。

第五十四条 为保持江南水乡特色和国家园林城市的独特景观,城市滨临河(湖)地区建设应符合下列规定:
(一)城市滨临河(湖)地区不进行成片高强度开发。滨临河(湖)的建筑景观必须符合城市总体规划和城市设计,形成完整的空间序列,合理安排活动功能和休闲设施。
(二)滨临河(湖)岸边应设置尽可能连续贯通的绿道,毗邻用地应与之保持视觉通畅与实际可达性。
(三)历史街区应进行整体性岸线整理,把岸线形式和水体形态、两岸建筑、用地功能结合起来进行设计。沿河建筑通过石桥、码头、廊棚、亭、阁、亲水平台等小空间达到与水体的相互渗透。沿河界面应通过连续的肌理、屋面形式和统一色调达到协调效果。
(四)滨临河(湖)建筑应保持临水跌落的高度秩序,体量组合既主次分明、丰富多彩又完整统一,以符合城市景观的要求。

第二节 绿地

第三节 低影响开发


第六十一条 低影响开发技术有雨水径流污染控制、雨水渗透减排、峰值调控和雨水利用四种模式。在具体的工程规划设计中,应根据实际情况进行选择:

表4-3 低影响开发技术模式
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第五章 城市道路及停车

第一节 城市道路

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第六十四条 道路纵横断面布局应综合考虑交通功能、城市景观、地下管线埋设、地形等因素,并经城乡规划主管部门批准。

第六十五条 城市道路的跨河桥梁宜与河道垂直布置,桥梁跨径不宜小于规划河道宽度,梁底标高应满足防洪、排涝及通航要求。

第六十六条 城市道路上的公交站台一般应设置在交叉口的出口道一侧,站台间距宜为 400-800 米,主、次干道和交通量较大的支路上的公交站台,宜采用港湾式。
公交站台长度最短应按同时停靠两辆车布置,最长不应超过同时停靠 4 辆车的长度,否则应分开设置。

第六十七条 城市道路交叉口的设置应符合:
(一)道路相交宜采用正交。新建平面交叉口不得出现超过 4 叉的多路交叉口、错位交叉口、畸形交叉口以及交角小于 70 度(特殊困难时为 45 度)的斜交交叉口。
(二)交叉口分平交和立交。快速路与快速路、主干路相交时应采用立交,或按规划预留立交用地;主干路与交通繁忙的其他道路相交时应视交通流量情况设置立交。
(三)平面交叉口的进出口应设展宽段,并增加车道条数。展宽段的长度应根据道路等级、功能定位、交通量、交通管理条件等因素确定,新建道路交叉口展宽后不应压缩行人和非机动车的通行空间。

第六十八条 跨越城市道路的空中通道应符合交通、消防的要求,其净宽度不宜大于6米,在城市干路上净高不小于5.5米,其它道路上净高不小于5米,并不得设置与交通功能无关的设施。

第六十九条 建设项目用地范围内的机动车出入口,应在建设项目用地周边等级最低的道路上安排。如需设两个以上机动车出入口的,应按道路等级从低到高的顺序安排。
建设项目用地范围内的机动车出入口与城市道路应尽量采用正交布置,如斜交则交角不应小于 75°。
城市快速路不得开设建设项目用地机动车辆出入口;城市主干路应严格控制开设建设项目用地机动车辆出入口。开设在主干路上的建设项目用地出入口距离交叉口道路红线圆弧的起端应大于 100 米或在建设项目用地的最远端;开设在次干路的建设项目用地出入口距离交叉口道路红线圆弧的起端应大于 80 米或在建设项目用地的最远端;开设在支路上的基地出入口距离交叉口道路红线圆弧的起端应大于 50 米或在建设项目用地的最远端。开设的出入口不得侵入公交站台范围(含加、减速段)。
受周边条件的限制,相邻两建设项目用地需在用地分界线两侧近距离分别设置出入口时,可设置共用出入口或共用通道。

第七十条 沿城市道路埋设的各类工程管线应与道路中心线平行敷设,穿越道路的管线应尽量与道路中心线垂直。
沿道路设置管线,从道路中心线到道路红线方向,一般布置次序为:污水、雨水、给水、燃气、热力、电信、广电、电力。
管线一般布置原则为:道路中心线以东(南)安排:雨水、给水、热力、电力;道路中心线以西(北)安排:污水、燃气、电信、广电。机动车道下尽量不布置地下管线。

第二节 停车场(库)

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说明:1.小型汽车停泊车位尺寸不小于2.5*5.5米。
2.表中未列出的建筑类型,参考相近建筑类型的配建停车指标执行; 3.表中机动车停车位以小型汽车为标准当量表示,车辆当量换算系数见表5-2:

表5—2 车辆当量换算系数表
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第六章 技术指标计算规则

第一节 建筑密度

第二节 容积率

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注:1.当建筑设计层高为满足相关规范、工艺或特殊设备安装、特殊使用等要求的,按实际建筑面积计入容积率。
2.建筑的门厅、大堂、中庭、廊、采光厅等公共使用空间部位,按实际建筑面积计入容积率计算。
3.工业、仓储类建筑中的倒班楼等在计算容积率时,其核增系数参照住宅建筑,办公楼等在计算容积率时,其核增系数参照办公建筑。
4.容积率计算值精确到小数点后两位。

(二)符合以下情形的居住建筑非封闭阳台按其外围水平投影面积计入容积率指标:
凸阳台水平投影面积大于等于 10 平方米或进深(取阳台围护结构外缘至外墙外缘的最大距离)超过 2.4 米;
凹阳台水平投影面积大于等于 8 平方米或进深(取阳台围护结构外缘至外墙外缘的最大距离)超过 1.8 米;
复合型阳台水平投影面积大于等于10平方米,或凹入深度大于等于1.8米,或阳台进深(取阳台围护结构外缘至外墙外缘的最大距离)超过 2.4 米。
房屋结构范围内属于一户专有的标注为阳台、空中花园、入户花园、花池等有永久性上盖,有围护结构、底板,与房屋相连、可以活动和利用的非封闭建筑空间,均按上述阳台计算方法计算容积率指标。
(三)按上规定执行后,单套住宅其余非封闭建筑空间水平投影面积之和仍超过该套住宅建筑面积 12%的,超出部分计入容积率指标。
(四)每套住宅单层用于集中放置空调室外机等设备的设备平台不得超过一个,且水平投影面积不得大于 4.0 平方米。否则按其水平投影面积计入容积率指标。
(五)飘窗的窗台高度不得小于 0.4 米,净高(窗台面至飘窗顶板底)应小于 2.2 米,窗台底板应为结构板,不允许填充墙做窗台,否则按其水平投影面积计入容积率指标。

第三节 建筑高度

图6-1 建筑高度计算示意图

第八十三条 水箱、电梯机房、楼梯间、设备用房等突出屋面的附属设施其高度在 6 米以内,且水平面积之和不超过该屋面水平面积 1/6 的,不计入建筑
高度。

第四节 绿地率

备注:1、实施的屋顶绿化应具备公共部位直接通往的条件。
2、建设项目实施屋顶绿化(每块面积应不小于 50 平方米)按比例计算的绿地面积总额,不得超过建设项目绿地总面积的 30%。

(五)利用建(构)筑物垂直面实施永久式的立体绿化,且覆土厚度 0.5 米以上,种植宽度 0.5 米以上的,可在原有绿化种植面积的基础上按种植长度乘以0.2 米增计项目绿地面积。
(六)林荫停车场:露天停车位间种植有乔木或通过其他永久式绿化方式进行遮荫,满足绿化遮荫面积大于等于整个停车场面积 30%的,按停车区域面积的20%计入有效绿地面积;林荫停车场按折算系数计入的绿地面积不得超过项目绿地总面积的 20%。
露天停车位间选择浓荫落叶乔木且胸径 12 厘米以上,绿化隔离带宽度不小于 1 米,采用“二位二树”布置(见图 6-2)的林荫停车场,可按下列计算公式
折算为有效绿地面积:

(停车位铺装面积+车位间绿化隔断面积)*50%=绿地面积
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图6-2 “二位二树”林荫式停车场种植示意图

第八十六条 下列情形不计入绿地面积:
(一)设置与公共绿地隔离设施(如围墙、格栅、绿篱等)的住宅底层庭院式绿地。
(二)机动车道,植草砖(格)铺装,各类运动场如网球场、羽毛球场、篮球场等。
(三)各类地面建筑设施,如化粪池、散水坡、蓄水池、游泳池、戏水池、旱喷池、生产水池、消防水池等。
(四)消防登高带、消防登高面(包括植草砖、格等隐型设计)。
(五)建设用地内规划保留的自然河流等水体。
(六)其它不计入绿地面积范围:活动式种植(箱)池、盆花、室内绿化、阳台绿化等。

第七章 附则

附录一 名词解释

附录二 建筑间距图例


建筑间距图示
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附表一 城乡用地分类和代码

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附表二 城市建设用地分类和代码

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